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这几天的房地产大政策 又宽又严乍暖还寒1

发布时间:2018-08-14 浏览:

  这几日与房地产有关的大政策,可谓是消息满天飞,看不懂理不清,试着做个梳理。

  一方面是,为应对毛衣战,宏观货币政策年内第二次定向降准,释放资金7000亿,继续确认整体货币政策进入趋宽通道。这对房地产自是利好,当日中介朋友圈刷屏:货币放水,房价又要大涨,赶紧买!

  另一方面是,棚改审批权突然收归国开行总行,对三四线小城市房地产不啻于重大打击,今日地产股集体暴跌,尤以“三四线之王”著称的碧桂园股价受创尤深,一度暴跌超过7%。

  再一方面,是杭州、长沙、西安陆续升级房地产紧缩政策,比如杭州、西安禁止企业购房,长沙限售五年,显示房地产行业调控继续趋严。

  逐一谈下我的看法。

  一、宏观货币政策

  我在去年底“去杠杆”盛行、房贷严厉紧缩的时候就谈过,要理性看待,我认为货币政策紧不到哪儿去。在1月,又重申:M2增速滑至个位数之后,再指望继续紧缩就会对宏观经济有杀伤性。现在这个判断,已经验证了。

  这里再补充阐述:在今天毛衣战+潜在经济增长率下滑的大环境下,我认为,货币政策长期适度宽松一点要比紧缩好。可能会有很多人不认同,觉得过去中国经济增长和房价的暴涨是建立在货币超发基础上的,所以一定要持续“去杠杆”这样才能挤掉泡沫。但是,如果对比1929年经济大萧条、1992年日本泡沫大崩盘这两次人类史上影响至为惨重的灾难,就不难理解今日货币政策为何会出现宽松迹象(这部分我在之前对比过,美日经济危机直接导火索均与货币紧缩过剧有关)。

  对于现在的货币政策,我的判断是两点:

  1、现在的货币政策只是“微松”,远远谈不上“放水”。这个理解要准确,不要乱忽悠。我们现在的货币紧缩政策可以说是到底了,但绝对谈不上是放水,也不可能会有放水。我不相信高层会再一次重启夜壶。

  2、相信未来较长时间内的货币政策,都会是“中性”或者是“中性微松”的状态。“中性”的货币政策是最好的,不会引发高通胀。这是大的政策基调,但大基调如此并不代表各行各业都如此,尤其房地产(见下面分析)。

  二、棚改审批权上收

  关于三四线城市的棚改,我在之前也谈过,要点不在于棚改,而在于PSL,这个本质是定向投放基础货币,是针对小城市房地产的量化宽松(QE)。基于此,我一直提醒大家不要参与小城市房价上涨的游戏(都市圈之外的小城市,都市圈内的三四线城市不在此列),反而要趁此卖掉。后台有很多人不同意,甚至笑我完全判错小城市房价的暴涨。但我并不认为短期的价格波动,可以说明什么,相信是次“棚改收紧”会验证我的判断。

  看到也有人持论反对,认为棚改根本没有收紧,也未取消货币化。从目前媒体曝出的信息看,棚改政策还未尽明白,要再等待一些时日才可水落石出。但我们判断政策,要看变量。这次的棚改政策,我认为可以确认如下:

  1、棚改审批权限上收至国开行总行,意味着未来棚改获得贷款的难度会变难、获得贷款的时间会变长,这是和原来的最大变化之处。

  2、PSL是不可能一刀切取消的,它将是个逐步退出和平衡的过程,但未来实物补偿比重会上升。这个原因很好判断:棚改货币化政策本身的边际效应在递减、三四线小城市去库存的任务基本完成、地方债务风险增加。但是一刀切退出PSL,势必会引发小城市房价暴跌,那显然是在开天大的玩笑。

  网上查到喉舌《经济日报》2月的报道,显示彼时便已有端倪。当时的标题是《部分省份2018年棚改新开工目标较2017年有所降低——棚改政策有变?目标不改,稳步推进》。里面的数据显示:“从2014年开始,棚改货币化安置开始得到大力推广,其所占比例从2014年的9%快速提高到2015年的28%,在2016年则进一步跃升至48.5%,2017年的货币化安置比例也在进一步提升(有券商研究显示,突破60%)”。

  下面这张图来自中信证券,统计显示:“截至5月24日,2018年新增抵押补充贷款(PSL)投放4371亿元,累计同比增加48.32%,抵押补充贷款余额为30978亿元,同比增长32%……总体来看,抵押补充贷款投放力度显著大于去年”。

  结合一、二,可以说,现在的货币政策状态是:宏观货币政策的紧缩到底,并在从紧缩走向中性偏宽松,而针对小城市的量化宽松政策到了顶部,并在从宽松走向逐步退出。这两者并不矛盾,也没什么可比,一个是宏观基调,一个是央行调整货币供应的常备工具之一而已。

  对于(不在都市圈内)的小城市房地产而言,我认为上述变量已经给出了充足的信号。

  三、房地产行政管制持续紧缩

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